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克而瑞:2020年500城土地供应动向研究

克而瑞地产研究   2020年07月31日 15:28

二季度以来,以北京、上海、福州等为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地,土地市场热度明显提升,溢价率明显上扬,尤其是一体化进程较快的长三角城市优质地块供应力度明显加强,土地市场整体呈现量稳价增的格局。

考虑到各城市当前土地市场热度、土地供应预期不尽相同,未来各能级城市市场也将继续分化。为此,我们在厘清上半年市场走向的基础上,结合各城市2020年宅地供应计划动向,对各能级城市接下来的土地市场走向进行系统性分析,进而为各房企下一步的投资拿地提出可行性建议。

01

供地动向:优质土地大量入市

热点城市供应多超去年同期

受疫情影响,今年年初多城市土地出让一度中止,而随着疫情逐渐得到控制,为了尽快让市场恢复正轨,保障土地供应,以北京、上海、福州等为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地,加之各城市在2、3月份集中出台了“缓缴土地出让金、延长开竣工日期”等救市政策,房企紧张的融资环境也适度宽松,房地产市场热度明显上升。

1、供求规模:二季度供地规模大增,上半年挂牌量已超过去年同期(略)

1.1 一线城市:供地力度进一步提升,沪广供应规模破千万方

1.2二线城市:热度回升二季度供应显著放量,苏州、厦门成交量同比大增

1。3三四线城市:过半城市成交面积同比下跌,但长三角成交规模不减反增

2、地价调整:过半地块出让底价上调,长三角城市起拍价明显上涨(略)

2.1 一线城市:优质土地集中出让,北京出让底价明显上涨

2.2 二线城市:多数城市出让底价增加,疫情持续冲击下天津起拍地价明显回调

2。3三四线城市:九成城市宅地底价上涨,长三角城市涨幅突出

3、类型分布:住宅用地占比微涨,上半年一线城市加强宅地供应力度(略)

3。1 一线城市:综合体项目供应增多,北京“不限价”宅地入市量大幅提升

3.2二线城市:过半城市宅地成交比例上涨,杭州主城区供地量明显增加

广西快33.3三四线城市:宅地成交占比微涨,徐州、东莞上半年宅地供应明显放量

02

市场热度:二三线优质地助推热度上升

长三角区域升温最为显著

进入2020年3月后,一二线城市土地市场率先回暖,并迅速升温;很快地,二线地市热度蔓延至三四线城市,三四线顺势也加强了供应力度,特别是佛山、东莞等热点城市,土地供应力度多超去年同期。在这些热点城市的带动下,上半年土地市场溢价率不断上行,流拍率较去年末明显降低,市场热度已然回温。

1、土地流拍:流拍率较年初明显下滑,但二三线远郊区县流拍依然严重(略)

1。1流拍趋势:上半年流拍率维持相对低位,但依然高于去年同期(略)

1.2各能级表现:三四线流拍率明显高于二线,远郊、县市成为流拍“重灾区”(略)

2、土拍溢价:优质土地供应带动溢价率走高,长三角地市热度维系高位(节选)

为了尽快刺激地市热度回暖,各城市纷纷加大了优质土地的供应,加之近来房企融资环境较去年末明显宽松,企业竞拍参与度也明显提升。不过,由于大部分热点城市对溢价率仍有限制,且随着市场进一步转热,一些热点城市如南京已采取措施控制溢价率继续上涨,因此整体溢价率上涨趋势较为缓和,并未像去年上半年一样猛然走高。

广西快32。1溢价走势:优质土地放量叠加融资宽松利好,溢价率年内持续走高(略)

2.2各能级表现:优质地块加速入市,长三角二三线城市地市显著升温(节选)

并且由于政策调控相对较松、拿地门槛相对较低,二季度二线城市的地市温度快速上涨。特别是地价相对较低同时又有大规模优质土地出让的合肥、南宁和宁波,在上半年表现十分突出,平均溢价率均在30%以上,多宗土地以高溢价成交。

虽然信贷环境宽松加之优质土地集中出让利好,二线地市热度不断上涨,但就上半年整体情况来看仅有7个城市溢价率同比上涨,其中宁波、福州、厦门、成都和昆明仅是相比去年微涨,仅有太原和贵阳涨幅较大。

广西快33、地价动向:四成城市地价创三年新高,建德、海门等长三角四线城市地价涨势显著(节选)

我们统计了前6个月311个典型城市的土地成交均价,并将其分别与2016、2017、2018年、2019年成交均价相比较,可以发现:311个城市中,有124个城市地价较2019年明显上涨(涨幅超10%),108个城市突破2016年以来新高,总的来看,当前土地市场热度已经有明显上涨,但各能级城市呈现出不同的特点,下面我们将分能级城市具体分析:

3.1一二线城市:“限价”背景下多数城市地价难创新高,天津地价持续回调(节选)

一线城市方面,四个城市中仅有北京地价创下新高,其余三个城市的地价均不及地王频出的2016年时期。

23个典型二线城市土地变动情况差异较大,总的来看,可以分为五类:

第一,地价突破2016年以来新高的城市,典型武汉、沈阳、郑州、石家庄等。这些城市的土地价格多还处于相对低位,市场发力相对比较晚,而近两年受“人才政策”利好影响,房地产市场明显受益,土地价格上涨动力强劲,上半年成交的土地价格对比过去几年均有大幅的提升,地价正值高位。

第二,上半年地价有所回升,但尚未达到近三年最高峰的城市,如南京、杭州、厦门、宁波等。这些城市多为房企布局的热点城市,上半年热度较高,但由于多采取“限地价”的方式竞拍,因此地价并未能突破新高,但如果考虑到自持或配建成本,实际地价并不低。

第三,地价趋于稳定的城市,典型如苏州、合肥、成都、南昌。这些城市在上一年地市热度上涨较快,为了维持地价走势平稳,苏州、合肥均于去年出台新政,控制地价过快上涨。

第四,前两年地价快速上涨,近期处于调整期的城市。譬如重庆、西安、青岛和南宁。相比于其他城市,这四个城市房地产市场起步均较晚,前些年地价一直较为平稳,伴随着2016、2017年这一波周期,地价快速上涨,但受土地供应较为充裕的影响,地价正处于调整期。

第五,地价持续出现回调的城市,天津。在23个热点二线中,仅有天津成交地价持续回调。一方面,天津土地出让政策中对地价限制得较低,甚至有部分地块起拍价就是最高限价,如保利拿下的天津西青精武镇23号商住地,另一方面也和天津楼市表现不佳有关,房企拿地意愿较低,因此地价持续有所回落。

3.2三四线城市:6月地价再站高位,长三角三四线城市地价上涨明显(略)

03

供地计划:全年宅地供应指标相对充裕

大部分城市下半年供应节奏将明显加快

根据CRIC整理:541个典型城市宅地计划供应量与2019年基本持平;深圳、长春、石家庄等城市增幅最为显著,增幅均超50%,三四线城市中,吉林、甘肃、安徽等省份涨幅突出。而从保障房供应情况来看,无论是一二线,还是三四线城市,供应力度较2019年均有小幅下滑,但总的来看,一二线城市保障力度依然高于三四线。结合市场来看,一方面由于疫情对商品住宅市场造成较大冲击,另一方面,稳经济目标之下半数城市供应同比依然上涨,总的来看,大部分城市计划土地供应量是偏宽裕的,尤其是三四线“宽供应”更为积极。

广西快31、供地计划变动:棚改逐步退场、城建趋于平缓,总宅地供地量与2019年基本持平(节选)

受城市建设趋于平缓、棚改逐渐退场的影响,2019年,全国房地产开发企业土地购置面积较2018年有明显下滑,降至25822万平方米,降幅高达11.4%。这一趋势在2020年依然延续,目前通过我们已经获取供地计划的541个典型城市相关数据来看,住宅土地供应总量与2019年微增1%,较2019年同比增幅收窄8个百分点。分能级来看,各能级城市保持基本一致,较2019年变化均不大,同比增减幅均在5个百分点以内。

1.1一二线城市:二线城市宅地供应与去年持平,厦门、武汉宅地计划供地量腰斩

一线城市除上海外,京、广、深均已公布2020年供地计划,深圳由于保障性住房土地明显增加,使得宅地计划供应量近乎翻番,达到293公顷,增幅十分突出,而北京和广州宅地计划供应量均有小幅减少;至于上海,虽未明确供地计划,但日前已经出台了《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》,其中就包含增加年度土地供应量等措施,照此来看,全年供地量将保持较为宽裕。从近半年一线四城的土地供应来看,一线城市优质供地量明显增加,典型如北京,今年供应了多宗优质不限价宅地,典型如丰台分钟寺三宗地,两宗楼板价已经超7万元/平方米,引发了一波土地成交小高峰,前5月北京土地出让金总额达1129亿元,仅次于杭州,较2019年同期上涨了63%。

二线城市目前有18城市公布供地计划,2020年宅地供应量与2019年相比,有14个上涨、6个下跌;分城市具体来看,长春、石家庄、沈阳、太原、兰州、南昌等大多数城市加强了供地力度,其中,表现最为突出的当属长春,住宅土地供应总量同比增加73%,一方面是长春城市建设依然较为集中,建设用地增量较为显著;另一方面,也是由于棚改依然在大刀阔斧的进行中,2020年长春棚户区项目用地达456公顷,而2019年仅有200公顷;宅地供应量上涨的另一个典型城市为石家庄,继2019年减少宅地供应量之后,2020年宅地供应,全年宅地供应量有有显著增加,增至521公顷,同比2019年上涨54%。此外,沈阳、太原、兰州等西北和东北城市宅地计划供应量均有显著增加,增幅均在三成左右。

当然,也有部分城市下调了供地计划,譬如厦门、武汉、福州和郑州等城市,宅地供应量同比2019年降幅均在30%以上。以厦门为例,2020年市本级宅地供应量为190公顷,较2019年供应量387公顷下降了51%,究其原因,主要是由于目前厦门商品住宅去化速相对乏力,库存高企,去化周期高达26个月,为预防库存压力再度上升,因此2020年厦门的宅地计划供应量“腰斩”。当然,不仅仅是厦门,受新冠疫情影响最严重的武汉,今年的宅地计划供应量有大幅缩减,降至505。5公顷,仅为2019年的一半。总体来看,传统的非热点区域的二线城市宅地供应量大都增幅突出,而热点城市的宅地供应增幅则相对平稳或有明显下调。

1.2三四线城市:半数城市宅地供应同比上涨,安徽、吉林等城建加速省份涨幅突出(略)

2、供地类型:保障房占比小幅下滑,但一二线供应力度仍超三四线(节选)

广西快3就披露保障住房供应的170个城市的相关数据来看,2020年保障性住房供地总量较2019年略有下滑,下降了6%,而非保障性宅地供应则增加了3%,保障性住房土地供应增速明显不及商品房。

分能级来看,各能级城市间保障性力度也有明显差异,但表现一致的是,无论是一二线,还是三四线,保障房力度均有所下降:一二线城市2020保障房土地供应量占比为29%,较2019年下降了2个百分点;三四线城市保障房占比为25%,较2019年也有2个百分点的差距。随着保障房覆盖范围的逐步扩大、保障力度的增强,保障房土地供应有趋缓之势,但总的来看,一二线城市的保障房力度较三四线突出。

2。1一二线城市:保障性住房用地占比小幅下降,深圳保障性力度最强(略)

2。2三四线保障性住房用地占比降至25%,棚改加持下安徽保障供应一枝独秀(略)

3、供地计划评价:稳经济目标下土地计划供应量偏充裕,三四线城市表现更甚

疫情影响之下,大部分城市面临财政偏紧的局面,同时考虑到当前出口遭受了前所未有的压力,居民消费需求也日渐减弱,投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。在双重压力之下,加大土地供应依然成为稳经济、稳就业的重要措施。早在4月初,上海就出台政策提出要增加年度土地供应量。总的来看,由于商品住宅去化速度趋缓,去化周期逐渐加长,相比之下,大部分城市计划土地供应量是偏宽裕的,尤其是受疫情影响较严重的三四线,土地供应过量的城市比重更高。

3.1大部分一二线城市供地计划保持适度充裕,去化压力下郑州、厦门等城市缩减宅地供应(节选)

为了对各城市的供地计划做出合理评价,我们依据各城市商品住宅的去化周期对其进行衡量。总的来看,疫情影响之下,为稳定经济发展,2020年大多数城市的供地计划是相对宽裕的,超八成城市供应量是符合或过量的,仅有福州、郑州和杭州三个城市供地计划较为保守、偏少。具体来看:

第一,供地明显过量的城市有长春、兰州、沈阳。

第二,近六成城市的宅地计划供应量是适度的,这类城市可以分为三类:

第三,福州、郑州和杭州三个城市供地计划较为保守、偏少。

3.2热点三四线宅地供应更为宽裕,安庆、芜湖等地供应明显过量(略)

04

总结:土地供应保持适度充裕

深、宁、杭等城市将迎来更多拿地机会

受疫情影响,大部分城市在2月份一度中止或延后土地供应,土地供应节奏受到较大影响,但就上半年来看,整体供地量同比下滑一成,但热点城市供应多超去年同期。为了保障土地市场稳定运行,大量的优质地块集中入市,过半地块出让底价上调,长三角城市起拍价上涨明显,在融资逐渐宽松利好之下,溢价率年内持续走高;四成城市地价创三年新高,一二线城市在“限价”背景下地价难创新高,天津地价持续回调;三四线城市6月地价再站高位,其中长三角三四线城市地价上涨明显,建德、海门等长三角四线城市地价涨势显著。

而对于接下来的供地动向,结合各城市供地计划来看,全年宅地供应指标相对充裕,大部分城市下半年供应节奏将明显加快。具体到各能级城市来看,一线城市下半年供给节奏还会加快,“宽供应”下上海成交量还会进一步上升;二线城市土地供应量仍将保持充裕,但长春、兰州等少数城市面临库存上升风险;热点三四线中半数拿地机会值得关注,具有规划、人口等利好的佛山、南通安全系数最高。

4.1一线城市下半年供给节奏还会加快,“宽供应”下上海成交量有望进一步上升(略)

4.2二线城市土地供应量保持充裕,但长春、兰州等少数城市面临库存上升风险

二线城市方面,首先,在土地供应总量方面,根据已公布2020年供地计划的城市来看,过半城市增加了土地的供应量,尤其是长春、兰州、沈阳等西北和东北城市,增幅更是突出,相比之下,经济水平较高的杭州、苏州、宁波等长三角热点城市土地供应量较去年保持稳定,涨跌幅多在±5%之间,结合其去化周期来看,供地保持合理充裕;仅有去化压力明显增加的郑州、福州、武汉、厦门等少数城市宅地供地计划明显减少,拿地成本有上升的风险。考虑到相当一份城市是在疫情爆发之初出台的供地计划,对经济、就业将要遭遇的困难估计只是初步判断,为了激发投资活力,很多城市有可能会进一步增加土地供应规模。就此来看,二线城市的土地供应量在今年仍将保持较为充裕的水平。

综合2020年全年供地计划、上半年供地节奏、地价变化、商品住宅去化周期等多因素考虑,人口流入量较大的二线城市如杭州、宁波、南宁、合肥等城市更值得关注,尽管近期地价上涨,但尚未突破历史高点,盈利空间尚能保证,同时商品住宅去化速度均在8个月以下,再加上全年供应变化不大,下半年供地还比较充裕。当然,对于市场高热而土地供给指标缩减的厦门、福州这类城市,需要注意拿地成本增加的风险。

还有一类城市也应当注意,即有库存上升风险的城市,如长春、兰州、沈阳等,去化周期均在20个月左右,这些城市今年计划供地量大幅增加,但住宅市场表现却不如人意,以长春为例当前的商品住宅去化周期高达21.5个月,去化压力较大,潜在高库存风险。

4.3热点三四线拿地机会值得关注,佛山、南通安全系数最高(略)

责任编辑:柳林

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